GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesi, satıcı tarafından belirlenen bir bedel karşılığında ve taraflarca
belirlenen şartlar dâhilinde, ileri bir tarihte yapılması planlanan asıl
satışını amaçlayan bir ön sözleşmedir.
Gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinin taraflar için bağlayıcı bir nitelik kazanması için kanunda
öngörülen şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekir.
4721 sayılı Türk Medeni
Kanunu’nun 706. Maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin
geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26.
maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili
kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. Maddeleri taşınmaz satış
vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını
getirmiştir. Özetle, taşınmaz mülkiyeti devri borcu doğuran tüm sözleşmelerin,
tapu sicilinde veya noterlerde düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik
şartıdır.
Bu şekil şartına uyulmazsa ve adi
yazılı şekilde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmadığı durumlara 6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu açıklık getirmiştir.6098 sayılı Türk Borçlar
Kanunu’nun 12/2 maddesine göre; “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil,
kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan
sözleşmeler hüküm doğurmaz.” İş bu sebeple satış vaadi sözleşmelerinin kanunda
öngörülen şekil şartlarına uygun olarak tanzim edilmesi gerekmektedir.
Satış vaadi sözleşmesi resmi
şekilde düzenlenmemesi durumunda geçersiz sözleşme gereğince şahsi hakkı temlik
alan davacının bu sözleşmeye dayanarak davalıyı cebri tescile
zorlayamayacaktır. Konu ile ilgili emsal teşkil eden Yargıtay 14. Hukuk
Dairesi’nin 16.03.2015 tarihli, 2015/1201 Esas ve 2015/2856 sayılı kararı;
“Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi
sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile TMK'nın 706. ve Noterlik
Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi
gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam
iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat
alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen
satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK'nın 716. maddesi uyarınca açacağı
tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini
isteyebilir.Yukarıda açıklandığı üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi
şekilde düzenlenmesi gerektiğinden ... ile ... arasındaki sözleşme şekli şarta
uygun olmadığından geçerli değildir. Geçersiz sözleşme gereğince şahsi hakkı
temlik alan davacı bu sözleşmeye dayanarak davalı ...'i cebri tescile
zorlayamaz.” şeklindedir.
Sözleşmenin hukuken geçerli bir
biçimde kurulmasında dikkat edilecek bir diğer husus sözleşmede tarafların
borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olması hususudur.
Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 01.03.2004 tarihli, 2003/8604 Esas ve
2004/1301 Esas sayılı kararı ile konuya şu şekilde açıklama getirmiştir; “
Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin
kurulması borcu altına girilir. Bu sözleşmenin hukuken geçerli bir biçimde
kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da
belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli ya da belirtilebilir olma yönünden
önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Değişik bir ifadeyle
satış vaadi sözleşmesinde, ilerde kurulması amaçlanan satım sözleşmenin temel
unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur.
Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu
taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün
olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin
yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış
vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir
biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer
olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir
olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.”
Resmi şekilde tanzim edilen
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi her ne kadar alıcı ve satıcı arasında
bağlayıcı olsa da ilerde mağduriyet yaşanmaması açısından tapuya şerh
ettirilmesi de gereklidir. Zira tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem
yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunulması ancak
sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Tapuya düşülen şerhin 5 yıl geçerlilik
süresi bulunur. Tapuya şerh edilmesinin ardından şerhten itibaren beş yıl
içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse iş
bu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen
terkin olunur.
Nitekim konu ile ilgili Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu’nun 10.07.2013 tarihli, 2013/474 Esas ve 2013/1050 sayılı
kararı; “satış vaadi sözleşmelerinin TMK. nun 1009. maddesi uyarınca tapunun
beyanlar hanesine şerh edilmesi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı,
sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olacak ve üçüncü
kişilere karşı ileri sürme olanağını da kazanacaktır. Tapu Kanununun 26.
maddesi uyarına bu şerh beş yıl süre ile geçerli olup beş yılın dolmasından
itibaren kayıttan silinir ve gücünü yitireceği kuşkusuzdur.” şeklindedir.