KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME DURUMU VE TAHLİYE DAVASI

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak için belli sebeplerle açtığı davadır.  Bu yazımızda ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay kararları ışığında kira sözleşmesinin sona ermesi sebebi ile tahliye ve kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile tahliye davasını ele alacağız.

A.    KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİ İLE TAHLİYE

Bildirim yolu ile kira sözleşmesinin sonra ermesi Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Anılan madde hükmüne göre; Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlar da kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25.06.2015 tarihli, 2015/4496 Esas ve 2015/6451 sayılı kararı; “Kiralanan çatılı işyeri vasfında olduğundan 6098 sayılı TBK.nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olup, kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Aynı Yasanın 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK.nın Konut ve Çatılı İşyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımaz.Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu halde sözleşmenin 3. maddesi kiraya verene tek taraflı olarak akdi feshetme hakkı vermez. Davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yazılı olan tahliye sebeplerinden hiçbirine dayanılmadığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” şeklinde tanzim edilmiştir.

B.     KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİ İLE TAHLİYE

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için başvurulacak üç seçenek vardır. Bunlar;

1-KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİ İLE İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Anılan kanun maddesi ışığında iki haklı ihtar sebebi ile tahliye davası açılabilmesi için;

Þ    Kiracıya karşı ödemediği kira bedellerine ilişkin iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.

Þ    İhtarnameye konu kira alacaklarının muaccel olması gerekir.

Þ    İki ihtarın, bir kira döneminde ki farklı ödenmeyen kira bedellerine yönelik olması gerekir.

Þ    İki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir

İspat şartı bakımından söz konusu ihtarnamelerin noter vasıtası ile gerçekleştirilmesi ve tebliğ şerhi alınması gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 20.09.2016 tarihli, 2016/51 Esas ve 2016/5316 sayılı kararı; “İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.” Şeklindedir.

2- TEMERRÜT NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklindedir.

Kanun koyucu, kiracıya kira bedelinin ödenmesi için süre tanımıştır. Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılması için kanunda belirlenen süreye uygun davranılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 05.12.2017 tarihli, 2017/6109 Esas ve 2017/17027 sayılı kararı; “Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, kiralananın vasfı itibari ile hasılat kirasına ilişkindir. TBK'nun 362/2 maddesi gereğince, ihtarnamede hasılat kiralarında en az 60 günlük ödeme süresi verilmesi gerekirken hasılat kirasına konu olan davaya konu taşınmazın kira alacağının tahsili için gönderilen ihtarnamede ödeme süresi verilmediği görülmektedir. Bu haliyle davaya dayanak ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” şeklindedir.

3- TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK SURETİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının tahliyesinde diğer bir yol ise, kiracı hakkında dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Tahliye talepli icra takibi kapsamında borçluya çıkarılan ödeme emrinde, borçlu ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde borca itiraz edebileceği, itiraz etmeyecek ise 30 gün içinde kira ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazar.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 18.09.2017 tarihli, 2017/13162 Esas ve 2017/10909 sayılı kararı; “Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.

Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.” şeklindedir.